Приоритетными механизмами, способными обеспечить сохранение объемов жилищного строительства, должны стать новый подход к градостроительному планированию и финансовые стимулы. К такому выводу пришли участники Строительного юридического форума – 2024.
Пленарное заседание ежегодного Строительного юридического форума (СЮФ 2024), потерявшего в ходе своего развития порядковую латинскую нумерацию, провели 3 октября 2024 года в Москве на площадке Международного мультимедийного пресс-центра Медиагруппы «Россия сегодня».
В этом году организаторы предложили участникам амбициозный тематический вектор «Определяем тренды – развиваем отрасль». В рамках секций много внимания уделили вопросам эффективного управления строительным проектом и, в особенности, юридическими рисками, которые возникают на различных его этапах, был представлен международный опыт медиации в строительных спорах. Все общеэкономические и законотворческие аспекты, как информирует нас портал «Правда о СРО», естественно, были вынесены на пленарное заседание.
Отправной точкой обсуждения стало символическое прощание с программой массового льготного ипотечного кредитования. Государственная программа субсидирования ипотеки работала в период с апреля 2020-го по июнь 2024 года и обеспечила реальный рост показателей ввода жилья с 82 млн. кв. метров в 2019-ом до 110,4 млн. кв. метров в 2023 году. Именно благодаря этому механизму в отрасли появилась уверенность, что целевой показатель национального проекта – строительство 120 млн кв. метров нового жилья в год достижим.
Вместе с тем, льготная ипотека показала и издержки подхода, связанного с решением задач исключительно за счет субсидий. Приток дешевых денег вызвал рост цен на жилье, способствовал разгону инфляции и косвенно стал одной из причин повышения кредитных ставок. Поэтому на сегодняшний день льготная ипотека заняла законное место на полочке ностальгических воспоминаний участников строительного рынка. Появилась необходимость разработки новых алгоритмов ведения бизнеса и новых правовых механизмов, которые позволили бы обеспечить условия для дальнейшего сбалансированного развития строительного бизнеса и всей системы экономических отношений. Об этом, в частности, говорил в своем выступлении директор правового департамента Минстроя России Олег Сперанский.
Новые механизмы
Очевидный потенциал для роста наблюдается в секторе малоэтажного индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Задача в том, чтобы поддержать наметившийся спрос законодательными решениями, связанными, например, с регулированием взаимоотношений внутри коттеджных поселков. Особенно это касается статуса общего имущества. Законопроект на эту тему в разработке и, по словам председателя Комитета Государственной думы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Пахомова, будет принят в ходе весенней сессии 2025 года. Также необходимо уделять внимание сбалансированному развитию транспортной и социальной инфраструктуры для ИЖС.
Сергей Пахомов высказал опасение, что в этой сфере в скором времени может возникнуть тот же самый эффект льготной ипотеки – внимание государства и приход больших инвестиций приведет к росту цен. Прежде всего, на землю. Чтобы этого не получилось, соотвествущее регулирование надо вести не только на федеральном, но и на региональном уровне.
В качестве новых механизмов привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства Сергей Пахомов назвал сберегательные сертификаты (использование накоплений в качестве первоначального взноса или в качестве условия получения кредита на льготных условиях), развитие некоммерческого найма, а также покупку жилья по схеме лизинга (долгосрочная аренда с возможностью выкупа). Законодательное обеспечение всех этих инструментов для поддержания спроса на жильё прорабатывается парламентариями.
Проблематика развития территорий
Больше всего внимания в своем выступлении председатель думского комитета уделил вопросам эффективного использования градостроительного потенциала, а именно:
– развитию градостроительного планирования;
– совершенствованию механизма комплексного развития территорий (КРТ);
– формированию перечня опорных населенных пунктов;
– задаче по разработке мастер-планов для 200-т городских поселений.
Сергей Пахомов сделал акцент на том, что на государственном уровне основное внимание переключено с отдельных строительных проектов на комплексное развитие больших территорий. Государство сегодня является главным инвестором в основные фонды в России (а в классическом градостроительном планировании жилищное строительство вторично по сравнению с промышленным и инфраструктурным – Автор). Однако в любом случае, по оценке парламентария, условия для того, чтобы частный бизнес составлял существенную конкуренцию государству в объемах этих инвестиций, в дальнейшем создаваться будут. И для этого необходимо выявлять градостроительный потенциал различных населенных пунктов и обеспечить его грамотное использование.
Большой объем полномочий в сфере градостроительной политики сейчас передан субъектам. Но сегодня государство хочет убедится в том, что регионы максимально эффективно выполняют эти функции. Речь идет не просто о возможности выдавать разрешения на строительство. Градостроительная политика – один из ключевых инструментов управления экономическим развитием территорий и обеспечения целого ряда национальных целей развития. Планирование застройки должно на несколько шагов опережать конкретные решения по конкретному земельному участку.
Для этого, конечно, нужны специалисты, отметил Сергей Пахомов. Но реальность состоит в том, что как только во власти на уровне регионов появляется более или менее соображающий и активный специалист, бизнес тут же забирает его к себе. Поэтому реальность такова, что местные органы власти еще не скоро смогут составить конкуренцию бизнесу по уровню компетенций. Тем не менее, профессиональный подход в области градостроительной политики должен быть реализован.
По мнению заместителя генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс, в этой связи, перспективной представляется идея софинансирования разработки мастер-планов городов со стороны федерального бюджета, регионов и ДОМ.РФ, как института развития. Фактически ДОМ.РФ предлагает в качестве разработчика мастер-планов выступить федеральному правительству. Ответственными исполнителями, очевидно, будут некие крупные проектные организации.
Не обошел Сергей Пахомов и тему саморегулирования. Парламентарий сообщил, что на сегодняшний день уже практически на выходе находится законопроект, который усилит ответственность саморегулируемых организаций за деятельность своих членов. В перспективе это, очевидно, должно способствовать повышению качества проработки проектных решений и сметной документации. Сейчас, по его оценке, складывается ситуация, когда проектирование идет по ходу стройки, проектные организации заходят в экспертизу со сметой по 3-5 раз, а 100-процентый рост стоимости объекта в процессе строительства считается нормальным.
Перспективы просматриваются
Несмотря на большое количество факторов, способных оказать негативное влияние на развитие жилищного строительства, прогноз аналитиков на ближайшие несколько лет на самом деле не такой уж плох. На форуме его представил заместитель генерального директора финансового института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Алексей Ниденс.
Для начала отметим, что жилищное строительство набрало достаточно серьезные обороты. На сегодняшний день в стройке находится более 117 млн кв метров жилья. При этом в последние месяцы несмотря на давно анонсированный отказ от льготной ипотеки объемы новых запускаемых проектов растут.
На фоне объективного снижения спроса в отрасли в этом году отмечается достаточно серьезный накопленный объем продаж. Например, объекты, которые вводятся в 2024 году, распроданы на 70%. Это абсолютно нормальная модель, учитывая, что в этом году работать предстоит еще один квартал. По следующему году распроданность уже сегодня составляет порядка 40%, что тоже превышает средний показатель соотношения продаж к уровню строительной готовности.
Сохраняются льготные программы семейной, сельской, дальневосточной, IT-ипотеки. Сохраняются льготные программы по новостройкам в отдельных регионах. Также очень важно, что благодаря вниманию государства к развитию некоторых отраслей, в целом по экономике происходит рост реальных доходов населения. Поэтому сегмент потребителей, которые могут позволить себе ипотеку даже по рыночным ставкам, увеличивается.
По оценкам ДОМ.РФ, по итогам 2024 года будет выдано 1-1,5 млн. ипотечных кредитов. Это значительно меньше, чем в рекордном 2023 году, но показатель всё равно находится на уровне 2020-2022 годов. Прогноз на следующий год говорит о сохранении этого уровня. Таким образом, больших рисков для застройщиков в период 2024-2025 годов ДОМ.РФ не предвидит.
В 2026-2027 годах всё будет зависеть от того, как будет развиваться экономика, какая будет ключевая ставка и будут ли реализованы те сценарии, которые озвучивает «Банк России». Если он будут реализованы и базовая ставка снизится, отрасль не испытает сильных шоков и постепенно придет в нормальное состояние. Если ключевая ставка будет держаться на высоком уровне более длительный период, отрасли потребуются дополнительные меры поддержки отрасли.
По мнению ДОМ.РФ, немассовые льготные ипотечные программы в любом случае должны действовать. Также целесообразно будет реализовать точечные программы, связанные с поддержкой проектного финансирования. То есть предложения на рынке жилья.
Подобные программы ДОМ.РФ сейчас активно пилотирует. Из своих средств институт развития реализует программу субсидирования проектного финансирования в 61 регионе, где объем предложения жилья недостаточен. На эти цели выделено более 2 млрд. рублей. Предполагается, что в течение 2024-2025 гг через программу будет реализована поддержка строительства объектов почти на 5 млн кв метров. Накопленный при этом опыт будет предложен правительству для использования в последующие годы.
Таким образом, с точки зрения государства есть основания надеяться, что предстоящие законодательные новации будут реализовываться в условиях растущего, а не падающего рынка.
